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来源:y39彩票官网网址2024-05-07 17:48

  

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2022年实力交付1281万方 解码金科背后的硬核交付体系******

  走过2022,进入2023。纾困一年,“三支箭”密集落地后,地产迎来关键性转折点,叠加疫情全面放开后经济恢复的大背景,市场对于2023年房地产走向预期普遍向好。

  辞旧迎新之际,房地产“保交付”大年也迎来年终检验。往年业内诸多年终榜单多集中于销售规模,今年却更改为交付成果,背后寓意不言而喻。

  房企实力的比拼成为了交付比拼,交付的重要性被提到了前所未有的高度。

  比如,金科就将“保交楼”列为“头号工程”,甚至以“保交楼”作为经营原则,通过差异化铺排复工方案、建立复工复产监控机制、实行专款专用等措施千方百计保交付。

  新年假期刚过,金科全年交付成果也随之出炉:2022年1-12月全口径共计交付项目149个、交付批次252个、交付体量1281万平方米,仅住宅交付总套数82618户。其中,提前交付项目51个。

金科项目实拍图

  定调“保交楼后,金科曾迅速召开过一场专题会议,彼时金科创始人、总策划师黄红云,董事长周达、总裁杨程钧全部出席,整场会议没有多余议题,只围绕“保交楼”展开,定调要克服一切困难,坚决打好“保交楼、稳民生”攻坚战。

  如今来看,这场攻坚战成果显著,甚至提前交付51个项目。更为重要的是,这些数据体现的不仅是量的交付,更是有品质的交付,是交付力、产品力和服务力的综合成果,这与金科“既保交付、又保品质”的交付体系密不可分。

  2022年,金科、万科、龙湖、绿城、远洋和美的置业等房企,在内部搭建“交付体系”,从产品、工程和服务三个板块构建全周期交付体系,总结归纳出一整套工程品质标准体系,成为“交付时代”的典型房企。

  但各家体系的环节各有偏重性,金科的特点是“保交付上能打硬仗,品质方面严谨到苛刻。”

  拧成了一股绳:组建攻坚作战队

  打硬仗主要体现在其强有力的作战队伍,以及缜密的作战体系。

  据了解,金科成立了从上至下的“保交楼工作组”,总部层面以总裁为组长,联席总裁、副总裁为执行组长,运营、财务、风控、法务、成本、工程、客服等中心部门负责人为组员,全面统筹保交楼工作。

  各大区域公司也相继成立属地化“保交楼工作小组”,重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和关键路径,对交付有风险的项目实行“一盘一策”;如今,这一机制已延伸至项目层面。

  “保交楼各级小组每周都要召开例会,梳理保交楼工作堵点,然后各区域公司上报需要紧急解决的事项,集团会采取‘绿灯’方式,随时组织专题会予以解决。”一位金科高管介绍。

  “现在上下统一,已经拧成了一股绳。”该人士表示,管理层前所未有的重视,创始人黄红云对内多次强调保交楼是企业生存根本,董事长周达更是将保交楼作为当前经营管理工作的首要任务,总裁杨程钧层层压实目标。

  为了力保前端生产,金科建立了一套从工程进度、资金监管到施工质量保障的保交付机制,包括建立复工复产周报机制,强化交付风险预控,统一并绑定运营计划、资金计划,以及加强工地远程视频监控系统运用等。

  这套机制落地到区域层面,更为厚实。如,金科豫鲁区域不仅推出特色化工地开放日,从工法工序、交付标准、精细化工程及高品质施工等几个层面透明化展示工程品质与进度;并且坚持高频次工程直播,弥补因疫情影响工地开放日落地难的缺陷,年度直播近百场;大本营重庆区域也推出线上工程进度播报、线下多频次工地开放日的组合拳全面展示施工进度;川云区域一年内开展“预鉴·新蓝图工地开放日”线上线下参观活动高达30余场,让业主真正“近距离”看到生产建造的每个过程。

金科项目施工现场

  连续接“箭”:融资“活水”涌入

  面对保交楼的重任,金科还设置了激励考核,鼓励各区域公司积极寻求各方支持,将政府保交楼政策的支持、纾困资金的引入与区域公司下半年目标责任书、月度经营考核挂钩,设置了300-500万的专项激励。

  据悉,金科华北区域已获得政府纾困资金支持,为沈阳三个项目解决了资金困境,是沈阳首批获得政府纾困资金的项目;两广区域也取得实质性进展,南宁轨道地产并购世茂金科·博翠江山二期,成为广西首创国企入资助力民企保交付案例;川云区域“金科·集美公馆”被纳入首批德阳市政府“保交楼”项目,获批近亿元贷款。

  根据金科此前公布的三季报数据,截至2022年9月末,金科已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元,其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司,一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

  更为关键的是,自地产稳融资“三支箭”密集落地以来,融资“活水”不断涌向金科。其不仅展开了“第三支箭”股权融资行动,还接连获得多家银行授信支持,与光大银行重庆分行、建设银行广西壮族自治区分行、建设银行山东省分行签订战略合作协议。

  12月29日临近新年,金科又与中原银行签订战略合作协议,获得中原银行50亿元综合融资服务。

  正是这样一支攻坚队伍,对内对自己层层加码,对外积极寻求支持,使得金科在大考之年完成交付项目149个,提前交付项目51个,交付体量1281万平方米。

  从图纸开始:123道标准卡点

  不止于此,保交付呈现的仅是一个进度结果,对于房地产项目而言,关注的还有交付品质,两者合二为一才是真正意义上的交付。

  从方寸图纸到产品形成,每前进一步,不仅是施工进度的推进,更是品质的步步锁定,不断累积而成,金科149个项目高质量交付背后,是这一套体系不断重复运转的结果,这也是其交付体系被冠以“严谨到苛刻”的由来。

  金科品质交付的精细化过程管控,是前置到方案设计阶段开始的,将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后3个部分,整个流程被切分成123道工序,如同制造业的精细化生产流程一样,每一道工序均制定有严苛的标准。

  为了保证设计图纸真正落地,金科甚至专门成立了产品力提升小组,率先设立“产品体验官”,定期现场巡查,定时交圈总结。

金科项目实拍图

  尤其是交付前的“9361”四个交付管控节点,按照交付前9个月、6个月、3个月起,从建筑、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等维度多次勘验,保证项目进展及品质;到交付前1个月,组织“业主开放日”活动,由专业工程师陪同预检,整个流程共计76项标准化服务动作的行动体系。

  为了结合当前市场环境,金科将管控模式更新为以“集团专项检查+区域月度检查+项目周检”的模式,构建了三级管控体系,严格控制项目建设各项标准。

  落地到各区域公司,拆分的更为细致,金科重庆区域制定出十大专业质量管控体系,上千个质量管控节点,欲“出于图纸,而超越图纸”;豫鲁区域则是强化工程体系建设,建立了1个制度、16个办法、8个标准、7个指引、7个配套文件。

  “各大区域已经进入内卷模式,不仅拼按期交付,更在拼按质交付。”上述高管透露道,总部对交付风险的预控卡的很严格,每季度会发布竣工交付风险项目红黄灯预警,整个流程没有漏洞可钻。

  头尾闭环:锁定交付品质

  金科的交付体系中,有两个关键环节:一个是实行“样板带路”制度,坚持样板先行,在外立面、景观、室内施工前,需要先保证样板段施工质量满足设计要求,方可大面积施工,相当于列车的“火车头”,带动的是整个交付工程品质。

  另一个是“交付点评”制度,项目交付前,先行组织各部门联合巡检,针对交付项目现场存在的问题提出整改、提升意见,待项目整改完成后,才能交付。

  “样板带路”是头,“交付点评”是尾,一头一尾形成闭环,中间则是严苛的质量管控体系,锁定整个交付前品质。

  进入交付过程则与对内的严苛风格截然相反,金科交付现场呈现出两种风格:一种是高效解决问题,另一种是温情收房体验。

  进入到交付环节,最受业主称道之处,就是从发现问题到解决的高效。金科“柳州揽山庭”项目交付期间,甚至做到了5分钟内上门、15分钟内处理解决、3天内整改回访的极速处理,有业主惊叹“有种风驰电掣的感觉”。

  每一户业主都有专属陪验小组全程验房,是金科交付的标配。验房工程师一对一全程陪同,大至公共空间的单元门禁、公共电梯,小至家里的门窗、地面、墙面、开关、防水层、阴阳角等,如发现问题立即整改。

  据了解,金科豫鲁区域通过配备专业验房师,报事处理采用“117法则”,即当天上报、当天复核查验、7天内反馈处理进度;华东区域更是由区域副总、城市公司副总及项目总等高管全程陪同收房,被业主形容为“高管面对面”,这一举措在两广区域则是被称为“高管陪验”。

  按期按质硬核交付再叠加软服务,金科全年149个项目、1281万平交付成果背后,不仅是交付力的体现,更是产品力与服务力加持的结果,也是其期末答卷里的加分项。

  对于金科而言,交付仅是开始,更多的美好服务在交付后。正如金科业主所言,一见倾心的相遇,定义品质生活的标准;看过广阔的世界,就更懂美好生活。

2022年四季度债基回顾:近千只产品赎回超1亿份 这几只竟然超100亿******

  中新经纬2月4日电 (薛宇飞)公募基金2022年四季度报告落下帷幕,基金份额申赎情况随之曝光。2022年债券型基金收益下滑明显,不少产品接连出现大额赎回,至四季度末,情况又是如何呢?

  据Wind数据显示,2022年四季度,有996只债券型基金的净赎回份额超过1亿份,其中,超过50亿份的产品有38只,超过100亿份的有4只。从赎回率看,四季度赎回率超过50%的基金有499只,一些产品甚至被清仓式赎回,规模急剧下滑。

  4只产品净赎回份额超百亿 华夏基金占2只

  2022年,债券型基金出现一波赎回潮,引发市场关注。据天相投顾数据显示,去年四季度,债券型基金遭遇净赎回高达6581.22亿份,占整体基金净赎回份额的70%,当期利润则从2022年三季度的407.48亿元下降到-256.43亿元。

  据Wind数据显示,2022年四季度,共计有2584只债券型基金(注:不同份额分开统计,下同)出现了净赎回,其中,净赎回份额超过1亿份的有996只,超过10亿份的有302只,超过50亿份的有38只。

  去年四季度,博时富瑞纯债A、华夏鼎茂A、国泰利享中短债C、华夏短债A等4只债券型基金产品的净赎回份额超过100亿份,分别约为176.49亿份、151.60亿份、102.32亿份、100.71亿份,赎回率分别高达68.27%、73.28%、62.85%、49.87%。

  由于上述4只产品的赎回率较高,导致产品规模均出现大幅萎缩。净赎回规模最大的博时富瑞纯债A,由倪玉娟担任基金经理,该产品的规模在过去几年一路上扬,至2022年三季度末升至274.32亿元。但随着去年四季度债券市场的大幅波动和分化,规模出现断崖式下降,至四季度末降至约84.85亿元,较三季度末下降约190亿元。四季度,该产品的净值增长率为-1.56%,低于业绩比较基准收益率的0.02%。

  截至2022年四季度末,华夏鼎茂A、国泰利享中短债C、华夏短债A的资产净值分别约为66.70亿元、67.98亿元、104.36亿元,规模降幅都较三季度末超过百亿元。在去年四季度,上述产品的收益情况不佳,净值增长率分别为-2.25%、0.09%、-0.50%,均低于各自的业绩比较基准收益率。

  据Wind数据,博时富瑞纯债A、华夏鼎茂A、华夏短债A的投资者中,机构投资者的占比超过90%,它们在四季度均出现大规模的净赎回,这在一定程度上印证了去年较多机构投资者赎回止损的情况。

  499只产品赎回率超50% 多只基金清仓式赎回

  2022年四季度,债券型基金除了赎回的整体规模较大,单只产品的赎回率也较高。据Wind数据,四季度赎回率超过30%的产品有1016只,其中,赎回率超过50%的有499只,超过80%的也高达143只,超过90%的有82只。

  赎回率超过90%的82只基金中,绝大多数都出现清仓式赎回,截至去年四季度末,剩余资产净值超过5000万元的产品寥寥无几。截至2022年三季度末,英大安惠纯债E的规模还有9亿元,四季度降为0。中加颐享纯债债券C三季度末的规模超过10亿元,到四季度末降到了40.48元。

  截至2022年三季度末,前海联合淳安3年定开债券的规模还在62.19亿元,但四季度出现大额赎回,根据该产品2022年12月24日的公告,截至12月23日,产品扣除赎回确认金额后的资产净值余额低于5000万元,因此决定暂停运作。该产品在四季报中披露,截至四季度末,产品规模仅剩35880.79元,当季度,有4位机构投资者对产品进行了清仓,分别赎回约25亿份、18亿份、10亿份、6亿份,合计赎回59亿份。

  清仓式赎回的产品还有富荣中短债C,四季度净赎回39.76亿份,赎回率高达97%,四季度末仅剩1.10亿份,资产净值约9731.19万元。该产品的收益在去年出现大跌,过去一年的净值增长率为-11.52%,这在较为稳健的债基中不算多见。富荣基金旗下的另一只产品——富荣富兴纯债,基金份额在去年四季度减少了36.51亿份,赎回率超过90%,份额降至3.78亿份。根据披露,在四季度,富荣富兴纯债也存在基金份额比例达到或超过20%的单一投资者全部赎回所持份额的情况。

  不过,虽然较多债券产品出现净赎回,但也有一部分产品实现逆势增长。招商添悦纯债A的规模一直维持在1-3亿元之间,但到2022年四季度,净申购额度超过120亿份,参考其过去的投资者中绝大多数都是机构投资者,因此,应当是机构投资者对该产品进行了大规模申购。另外,南方恒新39个月定开债A、嘉实稳祥纯债A等都有数十亿元的净申购。

  基金经理态度谨慎 调整优化仓位结构

  对于今后债券型基金的表现,多位基金经理都在2022年四季报进行展望。

  博时富瑞纯债A基金经理倪玉娟称,弱现实、强预期的基本格局短期难以改变。新冠感染人数预计于春节前达峰,但后续是否会有多轮感染还需要提防;地产销售、拿地到开工的传导链条尚不通畅,地产投资拐点未至;居民预期和信心受到长期抑制,消费能否复苏需要观察。因此,预计2023年一季度经济的复苏进程仍然会有波折,复苏基础并不牢固。流动性方面,在经济完成确定性修复之前,货币政策预计整体仍将维持宽松,DR007向政策利率收敛但中枢仍维持在政策利率下方,此外流动性分层的问题可以会一定程度上缓解。

  倪玉娟表示,组合操作上,维持中性偏短久期策略,保持灵活操作。当前中高等级信用债具备较高的配置价值,信用利差预计修复,组合将结合实际流动性环境和预期变化,调整优化仓位结构,做适度杠杆。

  东兴兴利C在去年四季度净赎回超过86亿份,基金经理司马义买买提在四季报中称,下一季度,将继续以“低回撤”为配置目的,关注市场的波动性;以充裕的流动性等待债券市场的资产配置机会,保持“进可攻、退可守”的投资风格。

  景顺长城景颐双利A由董晗、李怡文、郭杰担任基金经理,他们在四季报中称,总体上看,对2023年国内经济的情况保持乐观。因此,从中期看,经济见底回升会带动利率中枢上移,维持对债券的谨慎观点。股票方面,当前A股估值已处于相对历史低位,仍维持对股票市场相对乐观的态度,后续重点关注疫情发展以及经济恢复情况,结构上将重点配置受益于国内宏观经济景气程度回升的个股和行业,以及竞争优势明显、景气程度可持续的高端制造业等。

  (文中观点仅供参考,不构成投资建议,投资有风险,入市需谨慎。)

  (文图:赵筱尘 巫邓炎)

[责编:天天中]
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